据新闻周刊3月18日报道 在寻找下一处住所时，购房者往往会死死盯住几个关键数字：令人兴奋（或恐惧）的房屋标价、首付所需的巨额现金，以及决定贷款成本的抵押贷款利率。当然，还有那个将在未来几十年悬在他们头顶的数字——月供。

图：新闻周刊截图

在Zillow上搜寻降价房源几乎成了美国人的全国性消遣；追踪房贷利率也成了一种同样引人入胜的执念。然而，当这些头条数据吸走了大部分注意力时，那些经常被忽视的持有成本——房产税、房屋保险、烦人的物业费（HOA），以及修理漏水屋顶或翻新厨房的意外开销——却变得比以往任何时候都更加昂贵。

无论是哪种类型的房主，即便是那些在几年前幸运锁定了历史超低房贷利率的人，如今都面临着这些所谓“隐形所有权成本”的惊人增长。由于建筑材料和劳动力成本的上涨，加之加州的山火和东海岸的飓风等极端天气，保险费用已然飙升。随着房屋价值的上升，房产税也水涨船高。此外，越来越多的美国家庭受制于HOA，被迫缴纳高昂的物业费。

“这种涨幅是戏剧性的，”海军联邦信用合作社（Navy Federal Credit Union）首席经济学家Heather Long表示。她指出，2020年时，该信用社平均每月从借款人账户中扣除约400美元用于支付税费和保险。而现在，这个数字变成了600美元——涨幅高达50%。甚至有客户打电话咨询是否可以申请个人贷款来填补这个窟窿。

“人们通常不会为如此迅速的增长做好准备，”Heather说。

信誉再好，也扛不住保费暴涨

即使是财务状况原本良好的房主，现在也感受到了切肤之痛。房地产软件公司ICE Mortgage Technology的一项新分析发现，那些遭受高额保险费打击的房主，更有可能拖欠抵押贷款——这其中甚至包括信用评分处于最高梯队的优质借款人。

过去一年，抵押贷款利率从7%滑落至6.5%以下，这让购房者的预算稍微宽裕了一些，也吸引了现有房主通过重新贷款（Refinance）来降低月供。在全美许多地区，房价已经趋于平稳或有所下降，竞价战也越来越少见。然而，就在整体负担能力看似改善之际，这些曾经不痛不痒的附加费用的飙升，却可能打乱房主和准买家的如意算盘。

哈佛大学住房联合中心研究气候变化与财产保险的研究员Steve Koller指出，那些勒紧裤腰带买下现住房的房主，可能根本没有预料到非抵押贷款成本会如此剧烈地上涨。在新冠疫情之前，大多数购房者预期保险或税收等项目会有规律但可控的增长。但最近远超通胀水平的保险费飙升，可能会改变未来数百万购房者的负担能力计算公式。

“也许你在2016年买房时，以为房屋保险会和整个经济体中的商品及服务成本以同样的速度增长，”Steve说，“但这根本不是事实。”

“隐形”成本不再隐形，反成断供导火索


谈及住房负担能力时，房贷利率和房价总是占据大部分篇幅：凑齐首付通常是买家面临的最大障碍，而偿还抵押贷款本金（加利息）通常占据了房主月供的大头。但其他成本——水电费、维护费、HOA费用、房产税和房屋保险——同样占据了很大一部分。

明尼阿波利斯联邦储备银行利用人口普查局最新数据的研究显示，2023年，典型的房贷持有人将大约40%的月度住房支出用于非抵押贷款费用，高于2021年的38.5%左右。在此期间，非抵押贷款支出的增长速度超过通胀约5.5%，而抵押贷款本息成本实际上小幅下降了0.9%，这可能是由于2021年和2022年初极低的房贷利率所致。

关于这些非抵押贷款成本是否真的“隐形”，业界存在健康的争论——毕竟，贷款机构在评估借款人时，不仅会考察其每月支付本息的能力，还会考察其支付税金、保险和物业费的能力（业内常将这些支出统称为“PITIA”）。然而，与30年期固定利率贷款带来的稳定本息部分不同，其他成本会因房主无法控制的因素而飙升。

自然灾害推高了保险成本，或迫使房主转而购买更昂贵的州政府担保计划。水管破裂、维修材料变贵、承包商排期爆满，让日常维护也变成了财务头痛。HOA费用也在蔓延——根据Realtor.com的一项研究，去年市场上近39%的现有单户住宅受制于HOA，而2019年这一比例还不到31%。

“人们对房价和房贷利率的关注度要高得多，”Realtor.com高级经济学家Joel Berner说，“但实际上，除了本金和利息之外，还有许多月度费用会让人们难以负担得起买房，或者难以继续住在他现有的房子里。”

疫情后的账单冲击：保费5年暴涨72%

在后疫情时代，房主们面临着尤为严重的成本上涨。根据ICE Mortgage Technology的数据，自2019年以来，不断上涨的房屋价值促使房产税增加了超过31%。

与此同时，ICE发现，去年单户住宅的平均月度保险费达到了201美元的历史新高，较2019年飙升了惊人的72%。而在前一个五年期（2014年至2019年），保费仅上涨了12.3%。单单在过去一年里，月度保费就跃升了6.6%。

ICE抵押贷款和住房市场研究主管Andy Walden表示，这个数字其实是一个“半杯水”的情况：虽然同比增幅高于疫情前，但这实际上是自2020年以来最小的增幅，远低于2022年至2024年间两位数的巨幅上涨。在如今的财产保险界，这已经算是个好消息了。

当记者采访Navy Federal Credit Union的经济学家Heather时，她刚刚收到了新的房屋保险报价。“虽然增幅比前一年小了，”Heather说，“但依然是一个两位数的增长率。”

部分原因归咎于更昂贵的材料和劳动力短缺，这推高了修缮受损房屋的成本。但真正致命的是，由于气候灾害日益频繁，以及保险公司撤出部分高风险地区，保险覆盖本身变得更加昂贵。

衡量这一趋势的一个方法是查看每1,000美元保额的成本，它剔除了房屋价值上涨的因素，专注于保险公司如何对风险定价。根据ICE的数据，去年每1,000美元保额的成本仅上涨了2%，达到6.21美元——Walden认为这是“朝着正确方向的改善”，因为在之前两年，该指标每年的增幅均高达14%，其中佛罗里达州、墨西哥湾沿岸和德克萨斯州的涨幅最大。

保费越高，断供风险越大


这些次要成本的上升正在全面挤压房主。根据ICE对约1300万份单户抵押贷款的分析，在去年保险支出最多的五分之一借款人（即总住房成本的13.3%或以上用于交保费）中，近8%的人至少逾期一个月未还房贷。

相反，保险支出最少（占总住房成本5.1%或以下）的借款人，逾期率仅为2.9%。

这一趋势在不同的信用评分区间均成立。即使是信用评分在720分以上的高净值人群（位列房主信用评分的前四分之一），保险负担最重者的房贷逾期率，也是保险负担最轻者的两倍多。你交的保费越高，你拖欠房贷的可能性就越大。

纸面财富 vs 现实账单

由于这种成本的层层叠加，潜在买家面临着更陡峭的购房阶梯，但至少他们是睁大眼睛进场的——经历了过去几年的糟糕局面后，未来的成本上涨不应让人感到意外。

但对于那些在“好光景”时买房的人来说，情况就不同了。Heather指出，非抵押贷款成本的上升给2021年或之前买房的人带来了最大的冲击，因为辅助成本在随后的三年里真正飙升。而在2023年或2024年涉足市场的人，“已经能看到各种成本都相当高了，”Heather说。

然而，等式的另一面是，在这段时期内，房主们也获得了巨大的资产增值。明尼阿波利斯联储对人口普查数据的分析显示，典型房主的资产净值从2019年的17.9万美元增至2023年的25.4万美元，增幅约为42%。

“没人喜欢付钱，但每个人都喜欢拥有更多资产净值的好处，”明尼阿波利斯联储高级经济学家Erik Hembre说，“所以对我来说，这就像是‘是的，这两件事几乎是同时发生的’。”

至少在保险方面，业主和买家可以采取措施防范未来的价格上涨。Steve建议，他们可以对房屋进行改造，使其不易受自然灾害影响，或者选择风险较低的地点扎根。但Steve也补充说，并不是每个房主都有闲钱来加固房屋以防范火灾或洪水，就像买家可能没有奢侈的资本根据气候因素来选择地点一样。

而且，资产增值虽然美好，但并不总是能转化为直接的消费力——要动用这笔财富，通常需要承担新的债务或卖掉房子。

最近“隐形”成本的上升，揭示了复杂的因素网络，这些因素可以在房主锁定房贷后很长一段时间内，导致其支出螺旋式上升：影响材料价格的全球供应链、可能导致工地空无一人的移民政策决策，以及能让森林大火的余烬在空中飘越数英里的多变气候条件。

税收和保险等细分项目可能不是人们在找房时首先想到的，但在未来的岁月里，它们势必将在住房负担能力中扮演极其重要的角色。

“既然我们已经知道存在这些气候变化的影响、这些保险成本的负担，以及所有这些非抵押贷款成本的负担，正压在那些住在自己房子里的人身上，”Steve说，“而他们可能根本没有足够的存款或收入来适应，我们又该如何前行呢？”


编译：shanshan


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